서브프라임 모기지 란?
신용등급이 낮은 저소득층을 대상으로 고금리로 주택마련 자금을 빌려 주는 주택담보대출 상품으로서, 우리말로 '비우량 주택담보대출'이라 한다.
이때 모기지(mortgage)는 저당권 또는 저당권을 표시하는 저당증서를 말하는데 일반적으로 구입하고자 하는 주택을 담보로 장기주택자금을 빌리는 거래형태를 일컫는다. 미국의 주택담보대출은 '프라임(prime)', '알트-A(a;termatove A)', '서브프라임(sub-prime)'의 3단계로 구분한다. 프라임은 신용도가 좋은 사람을 대상으로 한 주택담보대출이고, '알트-A는 신용도가 중간정도인 사람, 서브프라임은 신용도가 낮은 사람을 대상으로 한 주택담보대출이다.
서브프라임 모기지와 일반 모기지의 차이
위에서 보는 것과 같이 일반적인 형태의 대출상품 즉 프라임 모기지는 신용등급이 일정 수준 이상이 되어야 이용할 수 있다. 따라서 신용이 좋지 않은 사람들은 돈을 빌리지 못한다는 것이다. 하지만 서브프라임모기지는 이러한 사람들에게 일반 금리에서 2~4%이자를 더 받으면서 주택을 담보로 돈을 빌려준도록 하였다.
2000년대 초반 미국 부동산 가격 급등으로 모기지론 업체들이 경쟁적으로 주택 담보 대출을 확대하면서 서브프라임 등급에 대한 대출 비중도 급격히 상승했다. (2002년 3.4%에서 2006년말에는 13.7%로 급상승)
왜 이러한 상품이 유행했을까?
은행입장에서는 빌려준 돈을 받지 못해도 담보로 잡힌 집을 받을 수 있으니 더 이익이라고 판단했을 것이다. 당시는 부동산 시장이 호황이어서, 집값이 연일 폭등하고 있었기 때문이다. 저소득층 입장에서도 역시 손해볼 것이 없는 비즈니스 였다. 이자를 제대로 값을 수는 없어도 집값이 계속 올라가니까 충분히 득이 되는 상황이었을 것이다.
그런데 금리 인상으로 시중에 풀린 유동성이 줄어들자 주택 가격은 하락했고, 금리 인상과 집값 하락이 동시에 진행되자 낮은 신용도로 돈을 빌린 고금리 모기지 대출자들의 상환 능력은 급격히 고갈돼었다.
* 유동성 이란
기업∙금융기관 등 경제주체가 갖고 있는 자산을 현금으로 바꿀 수 있는 능력을 말함. 쉽게 말해 현금으로 바꿔 쓸만한 재산을 얼마나 갖고 있는가를 나타내는 말이다. 현금화 할 수 있는 재산이 많으면 유동성이 풍부하다고 표현하고, 반대의 경우엔 유동성이 부족하다고 말한다.
서브프라임 모기지 사태 (subprime mortgage crisis)
주택을 담보로 대출을 해준 미국의 모기지 기관들은 대출자금을 조달하기 위하여 원리금을 받을 수 있는 권리를 투자은행에 판매한다. 그리고 투자은행은 이를 모아 주택저당증권(MBS)를 발행하는 형태로 유동화시켜 헤지펀드나 보험사, 다른 투자은행 등에게 다시 판매한다.
그러나 급상승하던 집값이 2000년대 중반에 하락하면서 FRB(미국 연방준비제도이사회)는 17차례에 걸쳐 정책 금리를 1.0%에서 5.25%로 대폭 올렸고, 이자 부담이 커진 저소득층은 원리금을 제대로 값을 수 없게 되었다. 이로 인해 서브프라임 연체율이 20%로 급상승하였다.
이와 같이 모기지 고객들이 원리금을 상환하지 못해 부실화되면서 모기지 유통시장에 참여한 펀드와 금융회사가 연쇄적으로 손실을 입게 되었다. 즉 대출을 값지 못하는 사람들이 늘어나면 1차적으로 모기지 기관들이 바로 타격을 입고 이는 2차 시장에서 모기지 채권을 매입했거나 주택저당증권을 사들인 금융기관에게 곧바로 전염된 것이다.
결국, 2007년 4월 미국 제2의 서브프라임 모기지론 회사인 뉴 센트리 파이낸셜(New Century Financial)이 파산 신청을 내는 것으로 이른바 '서브프라임모기지론 사태'가 일어났고, 이후 세계는 글로벌 금융 위기를 맞는다.
모기지 사태는 은행의 잘못이었을까. 아니면 능력도 없으면서 무리하게 돈을 빌린 채무자의 잘못이었을까.
모기지 사태는 결고 단순한 과거의 일로서만 치부되어서는 안될 것이다. 경제주체들은 이러한 비극을 마주하지 않기위해 어떤 가치기준을 세워야 할 지 신중해야 할 때다.
PS. 모기지사태를 영화화 한 '라스트홈' 이라는 영화가 현재 상영중이다. 관심있는 독자는 참고하시기 바란다.
참조
- http://terms.naver.com/entry.nhn?docId=300343&cid=43665&categoryId=43665
- http://terms.naver.com/entry.nhn?docId=300343&cid=43665&categoryId=43665
- http://terms.naver.com/entry.nhn?docId=70979&cid=43667&categoryId=43667
- 사진 출처, http://sgsg.hankyung.com/apps.frm/news.view?nkey=3661&c1=01&c2=02
- http://www.moneyweek.co.kr/news/mwView.php?type=1&no=2016032418468065827&outlink=1#close_kova
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